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  • 房產(chǎn)證加名減名:加減父母、配偶、子女流程分類詳解
  • 資訊類型:政策法規(guī)  /  發(fā)布時間:2020-07-21  /  瀏覽:6065 次  /  

關(guān)于房產(chǎn)證加名,時不時總有一些狗血的案例冒出來。想要改動房產(chǎn)證上的名字有幾種不同的方法,會涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費(fèi)等各種問題。而且房產(chǎn)證改名字對于婚前、婚后,是否有貸款未償清有不同解釋,不同情況的辦理費(fèi)用也不相同。


1、首先,搞清楚幾個名字 


購房合同


寫幾個人的名字都可以,但是注意購房合同上填寫的購買人是誰,房產(chǎn)證就登記給誰。


按揭貸款合同:只能寫一個人名字,因?yàn)榘唇屹彿恐荒馨凑照l貸款誰簽字的原則進(jìn)行處理,保證購房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一,其原因是規(guī)避銀行的貸款風(fēng)險。


房地產(chǎn)權(quán)證(也就是房產(chǎn)證)


上面只有一個人名字,要求是一人一證,第一業(yè)主持有,在占有房屋份額那欄填的是共有。


房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證


房產(chǎn)其他共權(quán)人持有,同樣在占有房屋份額那欄填的是共有,這個證在法律上標(biāo)志著房產(chǎn)的共同歸屬,同時雙方約定各自的出資額或所占份額。


2、房產(chǎn)證改名有哪些方式? 


在房產(chǎn)證上加上別人的名字,也就是是增加這個房子的共有權(quán)人,共有三種方式:析產(chǎn)登記、買賣或贈與。


關(guān)于析產(chǎn)登記


很多人不是很清楚,一般是指原本為一個人所有的房產(chǎn),后平均分割變?yōu)閮扇嘶蚨嗳怂?,就需要進(jìn)行析產(chǎn)登記。較多適用于夫妻配偶的增加房屋的共有權(quán)人的方式。


關(guān)于房產(chǎn)證減名字


類似于份額轉(zhuǎn)讓,流程和正常的房屋買賣類似,需要繳納所占份額的契稅。


a、父母子女之間減名字,同樣視為買賣交易,要收取契稅。而且,如果房產(chǎn)證辦理時間不滿2年的,還需要繳納全額營業(yè)稅;

b、夫妻之間加名字或去名字,不收取契稅。


3、房產(chǎn)證加名分哪些情況? 


夫妻加名,婚前婚后各不同。


婚前加名


按贈與、買賣方式依據(jù)雙方申請辦理。


a、贈與,夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書,夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權(quán),之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù);

b、買賣,雙方需簽訂買賣合同,然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到中心申請辦理。


婚后加名


這種情況屬于更正登記,市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料,共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后,即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅,僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。


So,婚后加名相對簡單!


注意:如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字,之后辦理兩證的時候不能加名,需要在辦理兩證后,還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的。


父母子女加名,選擇贈與最合適


如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù),就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由于公證費(fèi)下調(diào),贈與的成本支出在一定程度上減少。


贈與流程:需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈與的公證,之后攜帶相關(guān)是房屋兩證,雙方身份證,戶口本,婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的,不需要做購房資格審查。


贈予手續(xù):

a、贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同,即贈予書。

b、受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈予合同,按規(guī)定繳納有關(guān)契稅;辦理公證。受贈人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記,應(yīng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。贈予人將房屋交付受贈人。


兄弟姐妹加名,多數(shù)考慮買賣


雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式,但是由于稅費(fèi)比較高,同時限購未取消之前也要考慮購房資格,所以買賣方式比較合適。


買賣流程:比較簡單,雙方或三方(中介)協(xié)商清楚后簽訂購房合同,之后在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案,去房管局辦理購房資格審查,通過后,打印購房合同,辦理過戶手續(xù);需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。


按揭中房產(chǎn)加名字


注意:上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清,否則需要先去銀行還清貸款,注銷掉之后,再拿著房產(chǎn)證去行政服務(wù)中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。


法律普及:婚前購買的房屋屬于個人財(cái)產(chǎn),婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn),房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人。《物權(quán)法》191條規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。


4、銀行擔(dān)心什么?


a、是簽訂按揭貸款合同時,一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人;

b、簽合同時抵押人是一人,銀行只對這一個人的征信等進(jìn)行調(diào)查。如果產(chǎn)權(quán)人變成兩個,銀行就得對另一個人進(jìn)行重新調(diào)查,如果此人的征信有污點(diǎn),還會影響到貸款合同;

c、房貸合同涉及貸款利率等問題,目前一套房和二套房的利率是不同的,原來銀行只調(diào)查一個人的購房情況,現(xiàn)在加了一個人,如果這個人已經(jīng)有多套房產(chǎn),那么房貸利率還得重新計(jì)。


因此,在房產(chǎn)證上加名須經(jīng)過銀行批準(zhǔn),一般銀行規(guī)定:房貸沒有還完是不能加名的。


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